דרום העיר למגורים: פלורנטין, נווה שאנן והסביבה

דרום תל אביב הוא הכינוי הכוללני ביותר בעיר, והוא מתאר שטח שבתוכו הפערים גדולים מאלה שבין ערים שונות. יש בו שכונות מלאכה שהפכו למגורים, שכונות ותיקות שקטות שכמעט לא מדברים עליהן, ואזורים צפופים מאוד שנמצאים שנים בתהליכי שינוי.

מה שמשותף לכולם הוא גיל הבנייה. רוב המבנים כאן נבנו בין שנות העשרים לשנות החמישים של המאה הקודמת, לעיתים בלי תכנון עירוני מסודר, ולעיתים כמבני תעשייה שהוסבו למגורים אחר כך. זה קובע כמעט כל דבר ביומיום — גודל הדירות, מצב הצנרת, היעדר מעליות ורוחב הרחוב.

הדף הזה מתאר את האזורים האלה כמקומות מגורים בלבד. אין כאן דירות, אין מחירים של כתובות ואין המלצה לגור או לא לגור במקום מסוים. יש תיאור של מה שמשתנה מרחוב לרחוב ושל מה שכדאי לבדוק בעצמכם.

מה נחשב "דרום העיר"

בשימוש היומיומי הכוונה היא לרוב לאזור שמדרום לשדרות רוטשילד ולרחוב אלנבי — כלומר פלורנטין, נווה שאנן, שפירא, קריית שלום, נווה עופר, יד אליהו והשכונות שסביבן. יפו נחשבת נפרדת, ומתוארת במדריך נפרד.

ההבדלים בין השכונות האלה גדולים בהרבה מהמרחק ביניהן. שתיים מהן יכולות לחלוק רחוב גבול ולהתנהג אחרת לגמרי מבחינת צפיפות, רעש, סוג בנייה ויכולת חניה.

פלורנטין: ממלאכה למגורים

פלורנטין נבנתה בשנות העשרים והשלושים כשכונה שמשלבת מגורים עם בתי מלאכה, ורבים מהמבנים תוכננו במקור לשני השימושים יחד. התוצאה היא רחובות שבהם קומת קרקע של סדנאות וחנויות נמצאת מתחת לדירות, ופנים בלוק שמכיל חצרות עבודה.

מאז שנות התשעים האזור עובר שינוי מתמשך: סדנאות נסגרות, מבנים מוסבים למגורים, ומתווספת בנייה חדשה. השינוי אינו אחיד — יש רחובות שכבר כולם מגורים, ויש רחובות שבהם קומת הקרקע עדיין עובדת, על הרעש ושעות הפעילות שזה מביא.

הבניינים עצמם

הדירות בפלורנטין קטנות בממוצע, לעיתים בנות שניים או שניים וחצי חדרים, עם תקרות גבוהות בחלק מהמבנים הישנים. רוב הבניינים בני שלוש עד ארבע קומות וללא מעלית. מצב הצנרת, החשמל והאיטום משתנה מאוד בין בניין שעבר שיפוץ לבין בניין שלא עבר, ולכן טווח המחירים באותו רחוב רחב.

רעש: המשתנה המרכזי באזור

פלורנטין וסביבתה הן מהאזורים הרועשים בעיר, ומדובר בשלושה סוגי רעש שונים שלא בהכרח מופיעים יחד. יש רעש מלאכה בשעות הבוקר, יש רעש תנועה בצירים הראשיים, ויש רעש לילי בחלק מהרחובות בסופי שבוע.

ההשלכה המעשית היא שאי אפשר להעריך דירה כאן בביקור אחד. אותה כתובת נשמעת אחרת בשלישי בעשר בבוקר, בשישי באחת עשרה בלילה ובראשון בשבע. מי שמתכוון לחתום על שנה צריך לראות לפחות שניים מהשלושה.

נווה שאנן ואזור התחנה

נווה שאנן נבנתה בשנות העשרים כשכונת מגורים מתוכננת, והיא השתנתה מהותית כשהוקם בה מתחם התחנה המרכזית. המבנה הגדול הזה השפיע על כל סביבתו — על התנועה, על התאורה ברחוב, על השימושים בקומות הקרקע ועל אופי האזור.

בשנים האחרונות נמצאת התחנה בתהליך של סגירה והוצאת פעילות, ועיריית תל אביב-יפו והרשויות הנוגעות בדבר מקדמות תכניות לשינוי המתחם וסביבתו. אלה תהליכים ארוכים שמשתנים לאורך הדרך, ומי שמעוניין במצבם העדכני צריך לבדוק בפרסומים הרשמיים ולא במאמרים. מבחינת מגורים, המשמעות היא אזור שנמצא בשינוי, על כל אי-הוודאות שזה כולל.

שפירא, קריית שלום ונווה עופר

מדרום ומדרום-מזרח נמצאות שכונות ותיקות שאופיין שונה לגמרי. שפירא נבנתה כשכונה עצמאית עוד לפני קום המדינה ושמרה על מבנה של רחובות מגורים עם בתים נמוכים וחצרות. קריית שלום ונווה עופר נבנו בשנות החמישים כשיכונים, בבנייה רוויה נמוכה עם שטחים פתוחים בין הבלוקים.

לשלושתן מאפיין משותף: הן שקטות בהרבה מפלורנטין, הדירות בהן גדולות יותר יחסית למחיר, והן פחות מוכרות למי שאינו גר בהן. המחיר של זה הוא מרחק ממרכז העיר ותחבורה ציבורית שדורשת בדיקה פרטנית לפי כתובת.

מבנים שהוסבו ממלאכה למגורים

חלק מהדירות באזור נמצאות במבנים שתוכננו במקור לתעשייה קלה או לאחסון. ההסבה יוצרת לעיתים דירות עם תכונות שאין בבנייה רגילה: תקרה גבוהה מאוד, חלל אחד פתוח, חלונות גדולים ורצפת בטון.

מה שכדאי לבדוק במבנים כאלה שונה ממה שבודקים בבניין מגורים. ראשית, האם ההסבה מוסדרת מבחינת השימוש המותר — זו שאלה לבעלים ולא לתחושה. שנית, איך הדירה מתנהגת מבחינה תרמית: חלל גבוה עם קירות בטון וחלונות גדולים מתחמם בקיץ ומתקרר בחורף הרבה יותר מדירה רגילה, והחשבון החודשי מרגיש את זה. שלישית, אקוסטיקה פנימית — חלל פתוח בלי חלוקה מגביר כל צליל.

יד אליהו ומזרח הדרום

מזרחה יותר, לכיוון נתיבי איילון, נמצאות שכונות בעלות אופי אחר לגמרי — בנייה משנות החמישים והשישים, בלוקים עם שטח פתוח, ודירות שגדולות יותר מאלה של פלורנטין. האזור פחות מדובר, והוא מציע שילוב של מחיר נמוך יחסית עם גישה טובה לצירים הראשיים ולתחנות הרכבת שבמזרח העיר.

החיסרון המרכזי כאן הוא קרבה לעורקי תנועה מהירים, על הרעש שנלווה לכך, ולעיתים גם מרחק גדול יותר ממרכז העיר ברגל. עבור מי שעובד במזרח גוש דן או נוסע ברכבת מדי יום, זו לעיתים קרובות העסקה הטובה ביותר שאפשר למצוא בתוך גבולות העיר.

קומת קרקע: מה היא עושה לדירה

בדרום העיר יש הרבה יותר דירות קומת קרקע מאשר בצפון, וחלקן עם חצר. זה נשמע כמו יתרון ולעיתים קרובות זה אכן כך — במיוחד למי שיש לו כלב או שצריך מקום לאופניים.

מנגד, קומת קרקע ברחוב צר מביאה שלושה דברים: רעש רחוב ישירות לחלון, פרטיות מופחתת, ולחות גבוהה יותר בקירות התחתונים. בבניין ישן ללא איטום מעודכן זה מתבטא בעובש חוזר בחורף. אם אתם שוקלים דירה כזו, בדקו את גובה החלון ביחס למדרכה ואת מצב הקיר מאחורי הרהיטים.

התחדשות עירונית ומה היא עושה

חלק גדול מדרום העיר נמצא בתכניות התחדשות בשלבים שונים — מבניין בודד שמתחזק ומתרחב ועד מתחמים שלמים. עבור שוכר זה משמעותי בשתי דרכים: שכירות בבניין לפני עבודות עשויה להיות זולה יותר וקצרה יותר, ושכירות ליד אתר עבודות פעיל כוללת רעש ואבק לאורך חודשים.

לכן שאלה פשוטה שווה הרבה לפני חתימה: האם הבניין עצמו או בניין סמוך נמצא בתהליך, ובאיזה שלב. התשובה משנה את המחיר ואת מה שסביר לצפות ממנו, כפי שמוסבר גם במדריך מחירי שכירות בתל אביב.

חניה בדרום

זהו אחד האזורים הקשים בעיר לחניה, מסיבה מבנית: הרחובות נסללו לפני שהייתה מכונית לכל משפחה, רובם צרים, וכמעט אין בבניינים הישנים חניה צמודה. בחלק מהרחובות הרוחב מאפשר חניה בצד אחד בלבד.

מי שמגיע עם רכב צריך להניח שחניה תהיה חלק מהיומיום ולא פרט טכני. הכללים, האזורים והסימונים מוסברים במדריך כחול לבן וחניה חופשית, והזכאות לתו מוסברת במדריך תו חניה.

תחבורה: היתרון הגדול של האזור

מה שמפצה על החניה הוא שהאזור מרכזי מבחינת תחבורה. הוא קרוב לצירי אוטובוס ראשיים, קרוב לתחנות רכבת שבמזרח העיר, ומרחק רכיבה קצר ממרכז העיר. עבור מי שאינו נוסע ברכב, דרום העיר הוא מהאזורים הנוחים בגוש דן.

גם כאן ההבדל בין רחובות גדול. כתובת שנמצאת שלוש דקות הליכה מציר ראשי מתנהגת אחרת לגמרי מכתובת שנמצאת שתים עשרה דקות ממנו. פירוט על תכנון נסיעה בלי רכב נמצא במדריך אוטובוסים ורכבת בגוש דן.

מה בודקים בבניין ישן

• לחץ מים בקומה שבה אתם, בשעה שבה כולם בבית — לא בצהריים.
• לוח החשמל של הדירה: כמה מעגלים יש, והאם הוא הוחלף.
• סימני רטיבות בתקרה, בפינות ובקיר החיצוני, גם בקיץ.
• מצב חדר המדרגות והגג — הם מעידים על מה שוועד הבית עושה או לא עושה.
• אוורור במקלחת ובמטבח: היעדר חלון או מאוורר הוא מקור קבוע לעובש.

מה שעולה פחות, ולמה

באופן עקבי המחירים בדרום נמוכים מאלה שבמרכז ובצפון. ההסבר אינו סודי: דירות קטנות יותר, בניינים ישנים יותר, פחות מעליות, פחות חניה ורעש גבוה יותר. ככל ששניים או שלושה מהגורמים האלה משתפרים באותה כתובת, כך המחיר מתקרב לזה של אזורים אחרים.

מכאן נובעת נקודה מעשית: דירה משופצת עם מעלית בדרום כבר אינה זולה במיוחד. החיסכון האמיתי נמצא בדירות שלא עברו שיפוץ, וזה בדיוק המקום שבו צריך לבדוק את הרשימה שלמעלה בקפידה.

שוק השכירות באזור

שתי תכונות מאפיינות את שוק השכירות בדרום ומבדילות אותו משאר העיר. הראשונה היא שיעור גבוה של דירות שותפים, שנובע מגודל הדירות ומהמחיר. השנייה היא תחלופה מהירה יחסית, כי חלק גדול מהשוכרים נמצאים בשלב חיים שבו עוברים כל שנה או שנתיים.

שתיהן משפיעות עליכם גם אם אתם מחפשים דירה שלמה. תחלופה מהירה אומרת שמלאי מתחדש לעיתים קרובות ושכדאי לחפש ברצף ולא לחכות; שיעור גבוה של שותפים אומר שחלק מהדירות מותאמות לחלוקה לחדרים ולא למשפחה, ושכדאי לשים לב איך הדירה חולקה ומה זה עשה לאוורור ולאור. חלוקה פנימית שנעשתה בלי חלון בכל חדר היא דבר שרואים כאן לא מעט.

מי גר שם בפועל

ההרכב באזורים האלה מגוון מאוד — משפחות ותיקות שגרות באותו רחוב עשרות שנים, שוכרים צעירים, שותפים, ועובדים שהגיעו בשנים האחרונות. זה אזור שבו רחוב אחד יכול להיראות אחרת לגמרי מהרחוב המקביל לו, ושבו הכללות אינן שימושיות.

הדרך היחידה להעריך רחוב מסוים היא ללכת בו בשעות שונות, לראות מי נמצא בו ומה פתוח בקומות הקרקע. חצי שעה בשטח מספקת יותר מידע מכל תיאור כתוב, כולל זה. שווה גם לעבור בחצר האחורית של הבניין ובחדר המדרגות, ולא רק בחזית — שני המקומות האלה מראים מה קורה בבניין כשאף אחד לא מסדר אותו לקראת ביקור, והם מנבאים את השנה הקרובה טוב יותר מהסלון המצולם.

סיכום מעשי

דרום העיר מציע מרכזיות תחבורתית ומחיר נמוך יותר, בתמורה לבנייה ישנה, לחניה קשה ולרעש. השונות בתוכו גדולה מהשונות בין אזורים אחרים בעיר, ולכן כל הכללה עליו — לטובה או לרעה — כמעט תמיד שגויה לגבי רחוב מסוים.

אם אתם שוקלים את האזור, בדקו שלושה דברים לפני הכול: את מצב הבניין, את הרעש בערב, ואת מה שקורה בקומת הקרקע. השוואה מול אזורים אחרים מרוכזת בקטגוריית שכונות ומגורים.